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戴伟敏律师 戴伟敏律师毕业于国内著名的武汉大学法学院,专攻民商法,师从著名法学家冯果、孟勤国教授。2012年从事律师工作以来专注承办民商事诉讼、仲裁业务,代理过的金融纠纷、贸易纠纷、股权纠纷、合伙纠纷等经济合同纠纷案件近三... 详细>>

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律师姓名:戴伟敏律师

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成功案例

【房产纠纷】郭某诉唐某二手房买卖合同纠纷

原告诉称,2015年3月26日,经过被告公证授权的代理人柯某代表被告与原告签订《二手房买卖合同》1份,约定:被告将其所有的位于深圳市罗湖区红岭某处房产转让给原告,转让成交价为人民币355万元(以下均为人民币),买方需在合同生效后14天内先支付定金10万元,定金由双方约定的第三方监管,2015年5月15日前将除定金、贷款银行审批的贷款金额之外的剩余购房款支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中,余下的购房款以银行按揭贷款方式支付;在买方按合同约定取得银行贷款承诺函并将其余款项一次性支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号,且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内,双方须签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续;合同还对违约责任等其他相关事项进行了约定。同时,双方与某地产代理(深圳)有限公司签订《资金托管协议》1份,在协议中三方约定,房屋买卖双方同意将定金、交楼押金由某地产代理(深圳)有限公司监管。

合同签订后,原告即按约于2015年3月26日支付了定金10万元;2015年5月6日,原被告双方在某银行深圳市分行开设了房屋交易资金托管帐户,原告并将购房款145万元存入托管帐户中;2015年5月21日,原告取得某银行深圳田背支行签发的《二手楼购房贷款承诺》,承诺贷款金额为200万元。

至此,原告已完全地履行了合同约定的付款义务。2015年5月22日,原、被告双方按合同约定签署了《深圳市二手房买卖合同》,并于当天向深圳市房地产权登记中心办理了递件,申请办理过户手续。然而,被告却在5月25日未经原告同意的情况下,单方向深圳市房地产权登记中心申请退件,导致过户手续至今未能办理。

原告认为,被告单方申请退件,拒不办理交易房屋的过户手续,已构成违约;根据《合同法》第一百零七条的规定及合同约定,被告应承担继续履行合同及支付逾期违约金的违约责任。为维护原告的合法权益,请求法院判令:

一、被告继续履行双方于2015年3月26日签订的《二手房买卖合同》,立即办理交易所涉的深圳市罗湖区红岭某处产权过户手续,将该房产的产权过户至原告名下;

二、被告在原告付清全部购房款后的3日内按合同约定的交楼标准将上述房产交付给原告。

三、被告自2015年5月25日起,以合同约定的成交价(355万元人民币)为基数,按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完上述第1、第2项所列义务之日止(暂计算起诉之日,违约金数额为42600元);

四、由被告承担本案的全部诉讼费用(包含诉前保全诉讼费及担保费用22750元)

本案的争议焦点在于:

一是柯某的代理权问题。

被告在相同时间段内有委托柯某处理与案外人王某就涉案房产的交易事宜,证明在本案二手房买卖合同之前被告与柯某就存在委托关系;

其次柯某版公证书中的委托书也是被告前签署的,是被告的真实意思表示,且法律、法规没有强制规定房地产交易中必须公证委托,故被告委托柯某办理涉案房产交易是被告的真实意思表示,且该委托并不限于与案外人王某交易,柯某为有权代理。

二是《合同主体变更确认书》问题。

被告主张其没有签过该确认书,但被告又不同意对该确认书进行鉴定,根据民事证据规则,其应承担举证不能的法律后果,本院对其主张未与案外人王某签订《合同主体变更确认书》不予采信。

根据《合同主体变更确认书》,被告与案外人王某明确了涉案房屋办理产权转移登记时将买方姓名写为原告郭某名下等约定,此后被告与原告重新签订二手房买卖合同,证明被告同意,案外人王某将其与被告签订的买卖合同全部转让给本案原告,被告与原告产生一个新的合同关系,原合同关系消灭,案外人王某已经不是合同当事人。

三是关于二手房买卖合同的效力。

根据委托书内容、代理人的代理权限包括以被告名义在代理期限内全权办理涉案房产的出售、赎楼、按揭贷款、签署房款资金监管协议等事宜,交易过程中除有柯某的代理行为外,还有另一代理人胡继武的代理行为,均在代理权限内,且被告至今没有撤销委托,也没有否认有委托胡继武处理涉案房产相关事宜,根据法律规定,被告应对代理人的代理行为承担民事责任。

罗湖法院认为:

原、被告于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议,均是双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告已按约履行了支付定金10万元、支付首期款145万元并已进行资金监管、且原告已取得银行贷款承诺函,故应认定原告已经按约履行了全部合同义务。被告单方申请退件,拒绝办理交易房屋的过户手续,已构成单方违约。

被告认为第三人柯某未经被告允许将涉案转卖给原告等抗辩,与本院查明的事实不服,本院不予采纳。

根据本案证据,在原告已经履约、涉案房产已经注销抵押登记,且原告庭审中承诺具备一次性付款的经济能力,此种情形下,原告要求强制被告继续履行合同,协助原告办理过户等手续,符合合同约定和法律规定,本院均予以支持。

原告因本案另行支出的诉前保全诉讼费和担保费共计22750元,系因被告违约引起,造成原告的损失,被告应向原告赔偿该笔损失。

原告主张被告自2015年5月25日起,以合同约定的成交价355万元人民币为基数,按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完过户和交房之日止,但原告未能提供实际损失方面的有效证据,本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:

一、被告应继续履行原、被告于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议。

二、原告应于本判决生效之日起十日内向被告支付剩余购房款人民币200万元,该笔款项应按前述二手房买卖合同和资金托管协议的约定进行资金监管,被告与第三人某地产代理(深圳)有限公司均负有配合协助义务。

三、原告支付完毕上述全部购房款人民币355万元之日起十日内,被告、第三人某地产代理(深圳)有限公司均应协助原告办理将涉案的深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦1004号房产过户至原告名下的手续。

四、原告支付完毕上述全部购房款人民币355万元且涉案房产已经过户至原告名下之日十日内,被告应将涉案房产按合同约定的标准交付给原告,并办理移交手续。

五、被告应于本判决生效之日起十日内,向原告支付诉前保全诉讼费和担保费损失共计人民币22750元。

六、驳回原告的其他诉讼请求。


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