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戴伟敏律师 戴伟敏律师毕业于国内著名的武汉大学法学院,专攻民商法,师从著名法学家冯果、孟勤国教授。2012年从事律师工作以来专注承办民商事诉讼、仲裁业务,代理过的金融纠纷、贸易纠纷、股权纠纷、合伙纠纷等经济合同纠纷案件近三... 详细>>

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律师姓名:戴伟敏律师

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【律师实务-合同纠纷】工业厂房租赁合同审查要点

近年来,随着市场变动、产业结构调整和城市化发展,工业厂房租赁价格发生了较大变动。租金价格上涨成为违约主要动因。而在司法实践中,庭审的争议焦点又常常集中在拖欠租金、水电费;违法转租;未经同意进行装修或改变房屋主体结构;消防、环保责任问题;改变房屋用途等问题上。

出现大量工业厂房租赁合同纠纷,既不利于市场交易秩序稳定又消耗大量司法资源。因此,加强工业厂房租赁合同审查的全面性与专业性,有助于正确引导当事人依法履行合同,防范争议产生,维护当事人权益。本文试着对工业厂房租赁合同审查要点总结如下。


审查要点一:合同主体

任何一份合同首先审查的要点是合同主体。关注合同主体表述是否完整、正确,租赁合同的主体可能是企业也可能是自然人。在审查租赁合同时应当注意以下方面:

A . 合同主体是否正确

如果签订合同的一方或双方是企业法人要审查企业名称表述是否完整、正确。核对名称要做到合同表述与企业营业执照、公章以及全国企业信息系统查询结果三者的一致。如果是自然人主体信息中除姓名外还应当包括住址、身份证号码及联系方式。同时留取身份证复印件。

B . 合同主体是否存在诉争及是否为失信被执行人

审查合同主体是否存在诉争以及是否为失信被执行人有多种途径,可通过最高人民法院的网站以及各种APP查询。对于承租方及出租方来说审查合同主体信用信息直接关系到租赁关系是否稳定可持续。

C . 承租方的经营范围

审查承租方的经营范围与合同约定的租赁物用途是否一致。承租人营业执照上登记的经营范围是否为从事危险化学品、监控化学品、易燃易爆、有毒有害、高污染等行业。审查出租厂房是否能够从事上述生产活动,是否符合国家法律法规的要求。  

 

审查要点二:租赁物的基本状态

租赁合同要达成一致,租赁物的状态是审查的重点。出租厂房应当符合承租方的要求,合同中应当明确:出租厂房的所有权人、位置、面积、用途、是否存在法院查封、抵押。

A . 厂房的所有权人

审查厂房的产权信息以判断出租人是否对出租物具有全然的处分权。若出租人为房屋所有权人则承租人应当要求其提供产权证明。若出租人不是所有权人则要求他出具有权出租的证明。在合同签订前要求出租人出具房屋产权信息表既能查明产权人信息又能查明厂房是否存在查封、抵押的情形。

B . 厂房的位置、面积、用途

在签订合同前双方要对租赁物的位置、面积、配水、配电、气、物业等及其费用承担达成一致。出租人对承租人承租租赁物的用途要予以明确,合同中要明确不得从事违法用途,不得随意改变用途。属于特种作业应当经行政许可。

承租人对拟租赁厂房有特殊要求的签订合同前要调查清楚,是否能满足要求。如要求以租赁厂房办理营业执照或其他行政许可事项,注意租赁厂房上是否被其他公司注册在先。

C . 厂房是否存在查封、抵押的情形 

承租人确认租赁物是否存在查封、抵押的情形关系到租赁合同履行的持续性与稳定性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。也就是说出租厂房在出租之前已经被法院查封或设定抵押则一旦法院执行该房屋或抵押权人行使抵押权则租赁合同就要终止。


审查要点三:租期及租金支付时间、方式

厂房的租赁期限及租金的支付时间和方式是合同中不可或缺的条款。出租人将房屋出租的目的就是为了获取租金,承租人则要保证租赁关系的稳定可持续。

A . 租赁期限

租赁的起止时间要求具体明确。租赁的期限不能超过20年。《合同法》第214条第1款规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限超过六个月的,应当采用书面形式订立合同,否则为不定期合同。不利于租赁关系的稳定。

B . 租金的支付时间和方式

在审查租金支付条款时要明确租金的支付时间、支付方式、水、电、气、物业等费用的承担、保证金的支付与退还以及在出现违约的情况下违约金的支付方式及迟延多久支付上诉费用出租方有解除合同的权利。租赁期间较长的,要在合同中明确租金调整的方式。承租人要求在装修期间减免租金的应当在合同中明确。同时在合同还应当明确在遇不可抗力或租赁物被征收、征用等非因出租人和承租人原因导致租赁物无法使用的情形时租金的减免和返还。


审查要点四:转租条款

厂房转租现象在生产实践中大量存在,厂房的租金高低实际上是由市场供求关系决定的。法律并未禁止转租行为。

A . 转租权

对于厂房是否可以转租以及转租人的义务应当在合同予以明确。次承租人在承租厂房时也要审查承租人是否具有转租权利。承租人要取得转租权必须经出租人同意,否则出租人有权解除合同。出租人如明确不同意转租的也要在合同中予以明确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

B . 转租期限

转租期限不能超过承租人剩余租赁期限,否则超过部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第15条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。


审查要点五:厂房的装修

承租厂房后承租方会对厂房进行装修以符合自己的生产需求。在厂房租赁合同中,承租人与出租人应当对租赁物的装修进行约定。

A . 装修方案

要明确装修方案应当经出租人同意,部分装修改造需要履行报备、审批手续,出租房与承租方应当在合同中约定履行报备、审批程序的主体以及不履行该义务的责任。

B . 装修后的权利义务

对装修垃圾合同中应当明确装修垃圾的处理主体。还应当明确租赁期满后装修物是否能够拆除以及不能拆除部分合同终止后折价补偿费问题。合同未约定的对于合同无效、到期、解除后装饰装修物的处理《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定如下:


审查要点六:厂房的维修义务

合同中应当明确厂房的维修义务的主体,若出租人与承租人未在合同中明确租赁物的维修主体,依据《合同法》第220条的规定,出租人应当承担维修义务。《合同法》第221条规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


审查要点七:消防环保责任

承租与出租人在合同中应当明确消防及环保责任人,如有必要可以另行签订消防、环保责任书。必要时可在合同中约定购买火灾险等意外灾害保险的义务主体,若不购买则要明确风险承担的主体。


审查要点八:厂房的交付与返还

租赁关系开始与结束都会发生租赁物的占有转移,双方应当在合同中明确租赁物占有转移过程中的的权利义务,防止发生不必要的纠纷。

A . 厂房的交付

要明确厂房交付使用的时间,约定出租人延期交付厂房时的承租人的解除权及出租人的违约责任。对于出租人来说要在合同中明确厂房的验收期限,同时应当制作交付清单,验收合格后双方签字、盖章。在合同中要明确对于租赁物有异议的应当书面提出,否则视为租赁物符合要求。

B . 厂房的返还

双方应当在合同中约定发生租赁物返还情形时,返还租赁物的期限,逾期返还的违约责任。承租人与出租人在约定租赁物的返还标准时,可以以双方签署的移交单为准。合同中应当明确承租方撤出厂房时应当将垃圾处理干净以及不处理的责任承担。


审查要点九:厂房、土地被征收、征用后的补偿


在厂房、土地被征收或征用的会发生装修费,安置补偿费,停产停业补助费,以及对承租人新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等。双方应当在合同中明确该补偿费用的归属。



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