【案例分析-合同纠纷】承租人要求解除租赁合同的,需要承担什么法律责任? 作者：未知     时间：2019-04-07    来源：互联网

案情简介

    2015年1月，印刷物资公司与宝泽康医院签订了《房屋租赁合同》，约定印刷物资公司将位于北京市西城区某房屋租赁宝泽康医院作为办公用房。租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。其中，2015年2月9日至2015年5月8日为免租期，季租金为316909元。2016年1月15日，宝泽康医院向印刷物资公司提交了《退租申请》，内容如下：“我公司因经营状况改变，经董事会研究决定，不再继续租用贵大厦二楼的办公地点，特提出退租申请。”因为宝泽康医院已经明示不再履行合同义务，印刷物资公司对此表示同意，合同遂于当日解除。2016年1月16日，宝泽康医院搬离了涉案房屋，场地内遗留有部分办公用品。2016年8月，印刷物资公司与案外人英利浦公司签署了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给后者，房屋租赁期限自2016年9月16日至2017年9月15日。印刷物资公司向法院提起诉讼，请求：1、判令宝泽康医院支付其欠付房屋租金456134.77元；2、判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付；3、判令宝泽康医院赔偿印刷物资公司3个月房屋空置损失费316909元。北京市西城区人民法院判决：1、宝泽康医院支付欠付印刷物资公司租金456134.77元；2、宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付；3、宝泽康医院赔偿印刷物资公司1.5个月房屋空置损失费158454元。

法院观点

    按照涉案合同约定，租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，宝泽康医院向原告送达《退租申请》，明确表示其董事会已决议不再租赁涉案房屋，要求以先期交纳的合同保证金和装修保证金折抵欠缴的租金和其他有关费用。因为被告已经明示不再履行合同义务，原告对此表示同意，合同遂于当日解除。

    原告要求判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付。

    依照相关法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以为逾期违约产生的损失赔偿额的计算方法。房屋租赁合同的违约方支付违约金数额过高的，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第二十九条的规定：以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

    鉴于涉案合同约定的违约金过高，原告已自行以欠付租金为基数，要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，符合法律规定，但考虑到原告除向被告主张违约金之外，还要求被告支付房屋空置期间的租金损失，故本院对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。

    有关原告要求判令宝泽康医院赔偿原告3个月房屋空置损失费316909万元之请求，合议庭认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

    根据原告陈述：被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，本院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，本院判定被告赔偿原告闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失为15.8454万元【31.690943万元／季÷3个月）+10.5636÷2】。

律师意见

    一、租赁合同中约定的违约金很高，不意味着完全能得到法律的支持，发生相应情形时违约方无需被过高的违约金所“唬住”。违约金约定过高的，违约方可以请求法院予以适当酌减，法院应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

    二、根据有关规定，并结合本书作者办理同类案件的经验，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括：免租期的租金损失（按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失）、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。例如，假设上述免租期的租金、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费累计为200万元的，人民法院一般最多可以上浮30%，确定违约方应承担的违约责任至多为260万元，而不会按照合同约定的1000万元判决违约金。对于出租方而言，有举证证明其上述各项实际损失真实发生的证明义务。

    三、考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况（双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况），酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

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