【律师实务-合同纠纷】租赁合同被确认无效后的过错责任划分 作者：范嘉欣     时间：2019-06-22    来源：互联网

    实务中，因未取得建设工程规划许可证就开工建设的房屋，以及因历史、私自搭建等原因无法取得建设工程规划许可证的情况比比皆是。一旦发生争议，未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效的情况也比较常见，但未取得建设工程规划许可证的租赁合同是否一定无效？若租赁合同确认无效后，双方的责任该如何划分？

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

因此，在房屋租赁合同纠纷中，若出租方在一审辩论结束前都无法取得建设工程规划许可证或者取得经主管部门批准建设的，租赁合同确认无效。那么对于合同确认无效后的责任划分，《合同法》第58条规定应根据合同双方的过错划分各自应承担的责任，结合以下五个案例，探讨具体划分的标准。

 一、出租人明知不具房地产权证及建设工程规划许可证，应承担租赁合同无效的主要过错，承担70%的主要责任。

【裁判要旨】本院认为，金王厂作为出租人，明知租赁物不具房地产权证及建设工程规划许可证，仍将租赁物出租，故导致《厂房租赁合同》无效的主要过错应由金王厂承担。周正先、周某明知租赁物不具合法证照及批建手续，仍与金王厂建立租赁关系，故周正先、周某同样存在过错。关于周正先、周某因装饰装修租赁物所致之损失的争议。因租赁合同无效的主要过错在于金王厂，故一审法院认定由出租人金王厂承担70%的赔偿责任，具有相应的事实基础，本院予以维持。  

案号：（2018）沪01民终3669号

审理法院：上海市第一中级人民法院

二、出租人未提供适格的租赁物承担70%的主要责任，承租人未确认租赁物已取得相应证件的情形下仍承租，承担30%的次要责任。

【裁判要旨】由于本案合同的无效，系因黎影红未提供适格的租赁物，主要过错在于黎影红，但李琼华在未确认租赁物已取得相应证件的情形下，仍投入经营幼儿园，亦存在部分过错。故对于李琼华的装修残值损失，应由黎影红承担70%的责任。

案号：（2012）东中法民一终字第338号

审理法院：东莞市中级人民法院

三、出租人未取得房屋产权即对外出租盈利，承担70%的主要责任，承租方未尽到充分审慎义务，承担30%的次要责任。

【裁判要旨】本案中，何仕强未取得房屋产权即对外出租盈利，应当承担主要责任，罗文焕作为承租方未充分审查出租房屋的权属及报批报建情况，应承担次要责任，故原审法院综合案件事实，依法酌定由何仕强承担70%的过错责任，罗文焕承担30%的过错责任。

案号：（2014）深中法房终字第2302号

审理法院：深圳市中级人民法院

四、出租人为涉案房屋的建设方及出租方，就租赁合同无效承担主要过错，酌定承担60%的责任比例。

【裁判要旨】苏其旋作为涉案房屋的建设方及出租方，原审认定其就租赁合同无效承担主要过错责任，有事实依据，认定并无不妥。关于林建群主张的装修损失如何确定问题，林建群提供了装修协议等证据证明其装修费用（含消防培训费）为618133元，因涉案房屋已由苏其旋重新装修出租，缺乏对林建群之前的装修价值直接进行评估的基础，在此情况下原审依据林建群提供的上述证据认定装修损失，并酌情认定苏其旋承担其中的60%，有事实和法律依据，处理亦无不当。

案号：（2014）粤高法民二申字第891号

审理法院：广东省高级人民法院

五、出租人在未取得建设工程规划许可证的情况下将案涉房屋出租，而承租人在签订合同时亦未认真审查上述情况，双方对于合同无效均存在过错，各自承担50%的责任。

【裁判要旨】玉泉合作社在案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者主管部门的批准的情况下仍将案涉房屋出租给本申公司使用，而本申公司在双方签订合同时亦未认真审查上述情况，双方对于合同无效均存在过错。该院根据双方的过错程度结合本案实际情况，酌情确定双方对合同无效所造成的损失各承担50%的责任。

案号：（2016）浙01民终5923号

审理法院：杭州市中级人民法院

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