【房产纠纷】法拍房公告披露的租赁合同一定有效吗？ 作者：戴伟敏，广东晟典律师事务所律师     时间：2021-11-02    来源：互联网

法拍房如今已经广为人知，参与竞拍的人也很多。人们对法拍房的一般认识是比市价便宜，但隐藏风险大。而风险点主要是税负不明和长期租约。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”法院在准备拍卖被执行人名下房屋时，如果有人主张存在租赁关系，并提供租赁合同等证据，法院会进行审查。如果租赁合同签订时间是在法院查封或者房屋设立抵押权以后，法院会在拍卖公告中披露有租约，同时注明法院负责清退。如果租赁合同签订时间在法院查封或者房屋设立抵押权以前，那么根据“买卖不破租赁”的原则，承租人的租赁权不受拍卖影响，房屋拍卖以后，租赁合同应继续履行。法院在拍卖公告中也会披露租赁情况和租赁合同。那么，法院在拍卖公告中披露的租赁合同一定有效吗？

广东晟典律师事务所戴伟敏律师最近代理了一起竞买人起诉主张拍卖公告中披露的租赁合同无效，并最终获得法院支持的案例。

委托人2020年8月通过司法拍卖竞得广州中心区某小区一套房产，办理了房产证。在法院的拍卖公告中披露了该房屋存在租赁关系，租期为从2014年起十五年，租金每月一万元。拍卖公告还将租赁合同作为附件。拍卖时该小区同样户型的房屋租金在每月四到五万元。委托人怀疑该租赁合同是原业主与承租人恶意串通倒签的，于是委托我进行诉讼。我接受委托以后，就先立案，把租赁合同上的两方即原业主和承租人都起诉，主张合同无效，要求承租人返还房屋，并从委托人取得房屋产权开始计算房屋占有使用费。然后着手进行一系列调查。首先，我们申请法院调取该房屋备案的租赁合同，和该房屋的居住登记情况，核实拍卖公告所披露的租赁合同是否真实履行；发现并没有该房屋的租赁合同备案记录，社区所登记的居住人员也没有租赁合同上的承租人。为了查清房屋的实际使用情况，我又在委托人的配合下，亲自上门去调查，但是房屋使用人不开门，我们叫来物业帮忙还是不开。于是，我就建议委托人报警。在民警的帮助下，房屋使用人开门了，主张她是次承租人，并提供了一份其与承租人签订的转租合同，该合同的签订时间是2019年12月（晚于查封抵押时间），约定的每月租金是四万元。于是，我们就马上追加该实际使用人为被告。我们继续调查，发现涉案房屋在2019年7月在另一个拍卖平台进行过一次拍卖，但在该次拍卖公告中并没有提到有租约。这进一步证实了我们的猜想：拍卖公告所披露的租赁合同实际签署时间是在本次拍卖前。我们申请法院对租赁合同的形成时间进行鉴定。

在庭审中，面对我方扎实的证据和凌厉的逼问，承租人承认了租赁合同是倒签的，承租人并没有实际使用涉案房屋，也没有支付租金。实际使用人则继续抗辩，法院拍卖公告已经披露了租赁合同，竞买人参加竞买就应当受该租赁合同的约束；因为披露了租赁合同，涉案房屋的拍卖价格肯定会受到影响，如果否定租赁合同，就应当撤销该拍卖。

经过三次庭审激辩，法院最终判决租赁合同无效，实际使用人应返还房屋。实际使用人不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

委托人已成功收回了房屋，而且该房屋目前的市值已经在委托人竞拍价的基础上上涨了一倍。

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