【案例分析-房产纠纷】按揭贷款不能通过银行审批导致合同无法履行的，属买方违约 作者：未知     时间：2017-12-18    来源：互联网

   案情简介

   2017年6月23日，买方王先生与卖方李先生签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定房价款508万。在附件三付款协议中约定，2017年6月23日支付定金20万元，2017年6月24日支付首付款132.4万。余款则通过银行按揭方式直接划入卖方李先生银行账户中。同时还约定，若贷款不能通过审批，则买方王先生应当在接到书面通知后5个工作日内交齐全部房款。

       双方还在合同第九条约定了逾期付款的违约责任。为该条款第二项：买方逾期未付款，卖方李先生应当书面催告买方王先生，自收到卖方李先生书面通知10日内，买方王先生仍未付款的，卖方李先生有权单方解除合同，并书面通知买方王先生。卖方李先生可以从买方王先生已经支付的房款中扣除买方王先生向卖方李先生支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给买方王先生，已付款不足违约金部分，买方王先生应当在接到书面通知之日起10日内向卖方李先生支付。如果买方王先生违约给卖方李先生造成经济损失的，卖方实际经济损失超过买方应当支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由买方据实赔偿。
   合同签订后，买方王先生开始向工商银行申请按揭贷款，但被告知因为贷款成数较高、房龄较老、且买方王先生有往期信用卡逾期还款的不良信用记录，因此申请的贷款不能通过银行审批。后买方王先生多次向建设银行、渣打银行申请贷款，但均因为相同原因不能通过审批。
   后卖方李先生多次催告买方王先生办理房地产过户交易，但买方王先生均以正在申请贷款为由不能办理房地产过户交易。卖方李先生遂起诉至法院要求买方王先生承担违约责任。
 
   法院观点
   双方签订的《深圳市房地产买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当予以严格遵守，且合同对买方的付款期限和方式约定十分明确，现买方未能如期办理贷款手续，且未在约定的时间内向卖方补齐剩余房款，故应当按照合同约定承担违约责任。
 
   律师意见
   二手房买方大多会申请房地产抵押贷款，也就是按揭贷款，在购买房地产的同时，向银行申请贷款，并在房屋上为贷款银行设定抵押权。银行政策的变动会决定贷款成功与否。银行政策调紧会产生大量的因为买方申请的贷款不能通过银行审批，导致迟延付款或不能付款的违约情形。律师建议买方在《房地产买卖合同》的补充协议中约定，如果买方贷款不能通过银行审批，买方有权解除合同，双方互不追究违约责任；卖方为了控制风险也可以在《房地产买卖合同》补充协议中约定如果贷款不能通过审批，则买方应当在房地产过户交易的当天补足贷款部分的房款。

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