【案例分析-物业纠纷】物业纠纷典型案例六则 作者：未知     时间：2018-05-06    来源：互联网

01 . “住改商”虽办执照，相关业主仍可请求排除妨害

“住改商”虽经工商、税务审核并办营业执照，但未经有利害关系业主同意的，有利害关系业主可请求排除妨害。

案情简介：2015年，一层住宅业主童某经工商、税务审核后，办理宠物医院的营业执照并经营。二层住宅的业主吴某诉请确认童某的违法经营行为并要求排除妨碍。

法院认为：①最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，本栋建筑物内的业主，应当认定为有利害关系的业主。吴某居住在宠物医院正上方的二层住宅，属于有利害关系的业主。江苏省《城乡规划条例》第50条规定，房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。童某将其住宅变更为经营性用房的“住改商”行为，未征得吴某同意，且未报经城乡规划主管部门批准，亦未经住建部门变更住宅规划用途性质。宠物医院虽由工商部门登记营业地址为住宅，且经过行政执法局允许、税务部门登记，但不能就此视为该“住改商”行为合法。宠物医院并未履行完毕全部必经的审批手续即进行经营活动，且童某在办理工商营业执照时提供的《同意住宅作为住所地（经营场所）的证明》存在瑕疵。童某“住改商”行为违反法律、行政法规规定。②《物权法》第35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。童某“住改商”行为既受城乡规划、住建等部门管理，又属于《物权法》调整范围，当事人可选择不同救济途径。现吴某选择诉讼，法院受理并无不当。该“住改商”行为违法性，是童某侵权行为构成要件之一，不构成独立的诉，吴某要求判令确认童某在案涉房屋从事经营活动违法的诉讼请求，无法律依据，不予支持。③《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。童某“住改商”行为未征得吴某同意，显属不当。前述司法解释第10条第2款规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。童某“住改商”应当经有利害关系的全体业主同意。童某违法“住改商”，宠物医院在违法“住改商”的经营性用房中营业并产生一定噪音和异味，对居住在宠物医院正上方的吴某正常生活造成影响，妨害吴某住宅物权的行使，吴某有权请求排除妨害。判决童某不得将其住宅变更为经营性用房，宠物医院不得继续在案涉该房从事经营活动。

实务要点：业主“住改商”虽经工商、税务审核，取得营业执照，但未经有利害关系业主同意，有利害关系业主请求排除妨害的，法院应予支持。

02 . 小区业主对涉及共有权及共管权事项，享有知情权

业主作为建筑物区分所有人，对本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，享有知情权。

案情简介：2015年，小区业主孙某起诉业委会，要求公布维修资金筹集使用情况，业委会所有决定、决议和会议记录，与物业公司的合同，共有部分使用及收益情况，停车费收支分配和车位处分情况，各年度财务收支账目、凭证。

法院认为：①业主对小区公共事务和物业管理相关事项享有知情权，可向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。孙某作为业主，依最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，可向业委会主张公布由其掌握的情况和资料。②建筑物及附属设施维修资金属业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，物主有权了解其使用情况。业委会作为小区全体业主代表对小区进行管理，对于维修资金筹集及使用情况应知晓，且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。业委会所作决定、决议和会议记录与业主权利紧密相关，应予公开，并提供业主查阅。业委会在小区公告栏已张贴与物业公司所签物业合同，孙某亦可通过业委会办公室查阅上述合同，对对其要求公布相关合同诉请，不予支持。小区共有部分使用和收益与业主利益密切相关，本案虽存在物业公司未及时上缴公共收益等问题，但业委会作为全体业主代表应及时追缴，保障业主合法权利，并将目前使用和收益情况及时公布。小区共有停车位，即规划区外车位，虽由物业公司代管，归属小区全体业主共有，业主对小区共有部分停车费收支分配即停车位处分情况享有知情权。业委会应及时联系物业公司，及时公布上述信息。小区财务收支与小区业主具体利益息息相关，业委会应予公布。③判决业委会30日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布本届业委会成立以来小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况，业委会决定、决议和会议记录，小区共有部分的使用及收益情况，停车费收支分配即车位处分情况，各年度财务收支账目明细、收支凭证。

实务要点：业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。

03 . 业主委员会可作原告诉请确认物业管理用房所有权

业主委员会依业主大会或业主共同决议，在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为，具备原告诉讼主体资格。

案情简介：2013年，小区业主委员会起诉开发公司要求确认其对规划建设的物业管理用房享有所有权。原告诉讼主体资格成为争议焦点之一。

法院认为：依最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案业主委员会对小区进行管理，依《物权法》第75条第1款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《民事诉讼法》第49条第1款规定的“其他组织”。其依据业主大会或业主共同决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定的物权请求权，向开发公司确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。

实务要点：业主委员会依据业主大会或业主共同决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，应认定具备原告诉讼主体资格。

04 . 业委会选举不合法定程序和条件，业主可诉请撤销

业主委员会换届选举不符合法定程序和法定条件，业主诉请撤销业主大会作出的换届选举决定的，法院应予支持。

案情简介：2012年，小区业主大会进行换届选举业委会。业主于某以参选户主数字与实际户主数字不符、参选人员专有建筑面积未过半等理由诉请撤销。

法院认为：①《物权法》第78条第2款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条对前述规定中的“合法权益”进行了扩张性解释，将“合法权益”细分为实体权益及程序权益。依《物权法》第76条规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中，于某认为业主大会选举成立业委会程序，违反《物权法》该的规定，于某基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，其诉请具有法律依据。于某行使撤销权对象为业主大会决定，而非业委会这一机构。作为业主，在有初步证据证明业主大会选举业委会程序可能违反法律规定时，将业委会选举纠纷纳入民事案件处理范围，有利于最大限度保护业主权益。②于某起诉要求撤销的，是业主大会作出的选举成立业委会决定，其起诉时将业主大会和业委会均列为被告。但业主大会本身仅作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业委会为业主大会常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉。③业委会选举结果公示表上显示小区住户与实际住户数字严重不符，关于住户数字来源和依据，业委会以及当时的筹备小组成员均未作出合理解释。结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，业委会以及筹备小组亦未提供相应统计材料。依住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第40条规定，业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主委员会选举及备案资料。据此，业委会成立后，筹备小组应将选票移送给业委会管理。在公示材料中已存在明显违法之处，而选票被盗致使法院无法核实情形下，业委会凭借备案资料，不足以证实其选举程序合法，故其应承担举证不能的法律后果。判决撤销业主大会作出的选举成立业主委员会的决定。

实务要点：业主委员会换届选举不符合法定程序和法定条件，业主诉请撤销业主大会作出的换届选举决定的，法院应予支持。

05 . 共用管道溢水致损，堵点上游各业主承担连带责任

单元楼共用下水道因堵塞溢水造成损害，不能确定责任人，业主请求堵点上游各业主承担连带责任的，应予支持。

案情简介：2012年，单元楼1层的纪某因下水管道堵塞导致房屋进水，造成损失3.5万余元。纪某诉请该单元楼各层住户冯某、孙某、张某连带赔偿。

法院认为：①二人以上实施危及他人人身、财产安全行为，其中一人或数人行为造成他人损害，能确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。本案中纪某和三被告系上下楼邻居，纪某与三被告居住房屋共用一根下水管道，三被告已使用下水管道正常用水，大量杂物堵塞下水管道，导致住在一楼的纪某家浸水并泡坏室内地板、家具等财产，因不能确定具体侵权人，故应由三被告对纪某财产损失承担连带赔偿责任。②纪某对其所有房屋未尽合理管理义务，室内浸水未及时发现清除，造成损失扩大，其自身亦有过错，并因其自身在堵点上游，故应减轻三被告赔偿责任。判决纪某损失3.5万余元，三被告应连带赔偿70%即2.4万余元，对内三被告各承担8200余元。

实务要点：共有管道因堵塞溢水造成损害，业主请求堵点上游各业主承担连带责任的，应予支持，但业主能证明自己没有责任或系其他原因造成损害的除外。

06 . 业主占用公共通道，影响他人火灾逃生的，应赔偿

业主擅自占用公共楼梯间，违章改建并堆放物品，导致火势蔓延，影响阻碍他人逃生，造成损害的，应过错赔偿。

案情简介：2013年，徐某居住单元起火，逃生时被烧伤至5级伤残。消防部门认定供电公司所有的安装在1楼楼梯间西侧墙面上的电表箱出现电气线路“一次短路熔痕”，不排除由此引发火灾。2014年，徐某诉请供电公司及将1楼楼梯间违章改建为车库并在其中堆放易燃、可燃物品的朱某共同赔偿其损失100万余元。

法院认为：①朱某在共用楼梯间搭建简易车库、供电公司所有的安装在1楼楼梯间西侧墙面上的电表箱发生火灾，导致徐某逃生过程中受伤的事实清楚。虽然消防认定火灾发生原因不明，但根据消防部门提供的关于电气线路火灾中“一次短路熔痕”的情况说明，结合火灾现场勘验笔录、火灾事故认定书对起火点的认定，以及火灾发生前现场可燃物分布情况可认定电表箱内电气线路故障引燃南侧车库内可燃物品导致火灾这一事实。电力企业负有对电力设施定期进行检修和维护，保证其正常安全运行的法定义务，因电气线路故障引发火灾造成他人损害的，电力公司应承担赔偿责任。②公共楼梯间属业主共有，业主对住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分利用应符合合理需求，且不能违反法律、法规及管理规约，不得危及公共利益和其他业主合法权益。业主擅自占用公共楼梯间，违章改建并在其中堆放易燃、可燃物品，导致火势蔓延，影响阻碍他人逃生，造成他人损害的，应依其过错大小承担相应赔偿责任。本案中朱某私自占用建筑物共用通道即1楼楼梯间搭建简易车库，且将大量物品（易燃物、可燃物）堆放在简易车库内外，引起火势蔓延从而增加徐某逃生难度，朱某亦应负相应赔偿责任。综上，根据供电公司、朱某各自过错程度及对事故发生原因力大小，综合认定由供电公司、朱某对徐某损失分别承担80%、20%的赔偿责任。判决供电公司赔偿100万余元、朱某赔偿26万余元。

实务要点：业主擅自占用公共楼梯间，违章改建并在其中堆放易燃、可燃物品，导致火势蔓延，影响阻碍他人逃生，造成他人损害的，应依其过错大小承担相应赔偿责任。

---

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。