案情简介

申请执行人肖某因与被执行人李某某发生房屋买卖合同纠纷，于2016年2月25日向深圳仲裁委员会申请仲裁。深圳仲裁委员会于2016年6月21日作出（2016）深仲裁字第某号裁决书：要求被执行人应于该裁决书生效之日起十五日内办理相应手续，有效解除其所有的深圳市福田区香梅路与红荔路交汇处东南侧缇香名苑某栋某号房产的抵押和查封，在申请执行人向被执行人付清购房款人民币430万之日起三日内共同办理将上述房产转移登记到申请执行人名下的手续。申请执行人于2016年8月16日向广东省深圳市中级人民法院（以下简称执行法院）申请强制执行。‍执行法院立案后审查发现，案件执行标的物房屋在仲裁裁决书中写明已被另案查封以及已设定抵押的事实。经向深圳市不动产登记中心核实，涉案标的物房产已被广东省深圳市南山区人民法院案件首位查封，被广东省深圳市罗湖区人民法院、广东省深圳市福田区人民法院、广东省深圳市中级人民法院案件先后轮候查封，且在查封前已设定抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市某支行。上述查封措施及抵押登记均未解除。仲裁裁决书所裁决的行为执行不具备强制实施的条件。考虑到申请执行人为保护其自身权益所作出的努力，执行法院于2016年9月22日传唤申请执行人、被执行人及抵押权人到法院接受调查，并尽力协调促成执行目的。抵押权人表示如被执行人清偿抵押债权，其愿意尽快配合解除执行标的物房产的抵押登记。申请执行人与被执行人在调查中达成和解，被执行人将在两个月内想办法偿还所有债务，然后配合申请执行人进行过户登记。但其后被执行人并未在约定期限内清偿抵押债权及其他债务。2017年2月21日，申请执行人向执行法院报告，由于被执行人多方债务未解决，经多次协商未能达成执行和解，基于一事不再理原则，其不能重复提起仲裁或诉讼，请求法院依法驳回其执行申请，以便其重新提起仲裁或诉讼，请求返还其已支付的房产部分价款。法院观点

行为执行强制实施的前提必须是被执行人能够完成或者配合完成执行依据指定的行为，而不存在客观不能的障碍。如果裁判指定行为内容牵连到第三人，法理上该第三人并不受裁判既判力的约束，法院无法对该第三人强制执行，尤其是在第三人对被执行人要求其作出的行为享有同时履行抗辩权权的情况下，强制执行将损害其合法权利，超越执行程序边界。本案执行依据仲裁裁决书裁决被执行人有效解除标的物房产的抵押登记。作为债务人，被执行人向登记机关申请解除抵押登记需要抵押债权人配合办理相关手续，而抵押债权人根据双方签订的抵押贷款合同的约定，享有要求被执行人清偿抵押债权的先履行抗辩权。本案执行依据仲裁裁决书是针对申请执行人和被执行人之间的房屋买卖合同关系作出的裁决，抵押权人既然不是仲裁程序的当事人，裁决内容中抵押权人当然也没有配合履行的义务，因此，执行依据仲裁裁决书对抵押权人并没有约束力，执行法院无法对其强制执行，为房产过户行为排除客观障碍。

律师意见

执行法院的执行查封措施具有保全财产的效力，被执行人就已经查封的财产所作的转移所有权的行为属于有碍于执行的行为，不得对抗申请执行人。本案执行标的物房产不仅存在抵押登记，且已经被另案首位查封。被执行人就已经被法院查封的财产签订买卖合同，不能对抗查封案件的申请执行人。本案即便标的物房产解除了抵押登记，仍然存在被另案查封的法律障碍。执行依据仲裁裁决书不能排除另案查封裁定书的效力。

当然，这并不妨碍其买卖合同的效力，本案申请执行人作为买受人可以根据买卖合同要求被执行人承担无法交付房产的责任。申请执行人也不得未经查封法院的允许实际占有房产，否则，查封法院可以依法排除其对执行的妨害。

执行程序的价值作用和现实意义在于强制执行，协调和调解并非执行程序的必要内容。本案中执行法院为促成执行依据裁决内容的实现，对执行标的物的情况进行了调查，协调各方当事人并促成申请执行人与被执行人达成执行和解，争取为强制执行创造条件，但是协调和促成执行和解并非执行程序的必要内容。在协调、和解均无法实现有效解除标的物房产的查封和抵押登记的情况下，标的物房产的过户既不能由双方当事人自动履行，也无法强制执行，执行法院应当驳回申请执行人的执行申请。即使申请执行人未主动提出该请求，人民法院亦可依职权进行审查并作出驳回执行申请的裁定。事实上这也为申请执行人依据买卖合同诉请返还已支付的房屋价款和违约金排除了“一事不再理”的法律障碍。