【案例分析-合同纠纷】土地被查封不构成土地转让合同的法定解除条件 作者：未知     时间：2017-07-12    来源：互联网

案情简介

金霞公司与长沙市交通局签订土地使用权转让合同，约定金霞公司将43000平方米的国有土地使用权转让给长沙市交通局，转让价款500万元。协议签订后，转让价款已支付完毕，但未办理过户登记。金霞公司向湖南高院提起诉讼，请求解除土地使用权转让合同。长沙市交通局提起反诉，请求金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局。湖南高院认为，案涉土地使用权转让合同约定了长沙市交通局为金霞公司修建一条道路的义务，在合同履行过程中，虽然长沙市交通局未全部完成该道路的修建义务，有一定的违约行为，但该道路的修建并非合同主要义务，金霞公司也无证据证明该道路未及时建设导致合同目的不能实现，长沙市交通局的行为不构成根本违约，该违约行为不构成金霞公司据以解除合同的法定事由。判决：金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局名下。金霞公司不服湖南高院判决，向最高法院提起上诉。最高法院判决驳回上诉，维持原判。金霞公司不服最高法院判决，向最高法院申请再审称，案涉土地使用权因金霞公司与案外人纠纷，被查封至2019年，致使案涉土地使用权转让合同在客观上已无法继续履行，应予解除。最高法院裁定驳回其再审申请。

法院观点

金霞公司以原审法院没有查明本案重要事实为由主张解除本案《土地使用权转让协议》及其相关补充协议。首先，根据原审查明，1997年8月21日金霞公司向长沙市国土局发出一份《关于请求分割长沙市交通局所属项目用地红线的报告》，该报告系金霞公司在签订本案《土地使用权转让协议》后向土地管理部门请求确认转让土地的四至红线的报告，在该报告中金霞公司明确了自己转让的土地的四至坐标，原审判决也是依据这一报告中的数据作出判决，因此本案不存在金霞公司所称原审判决没有查清《土地使用权转让协议》对应标的物的问题。其次，金霞公司称本案土地因金霞公司与江湾公司的借款担保合同纠纷案、金霞公司与深圳祺芳实业有限公司的借款合同纠纷案，被本案一审法院查封至2019年5月26日，致使本案《土地使用权转让协议》在客观上无法继续履行。但是根据原审判决的认定，金霞公司与长沙市交通局之间的《土地使用权转让协议》合法有效，长沙市交通局已经实际占有和使用了本案土地，土地使用权没有变更登记至长沙市交通局并非长沙市交通局的过错，而是金霞公司未履行《土地使用权转让协议》约定的义务所致，因此长沙市交通局依据该协议请求取得本案土地使用权应当予以保护。金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封，仅可能对本案原审判决的执行产生影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件，金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。

律师意见

一、除当事人将土地被查封约定为土地使用权转让合同的解除条件外，转让人以土地使用权被查封为由主张解除转让合同的，法院不予支持。

 二、土地转让交易中土地使用权在过户登记前被他人查封，满足以下条件的，受让人可向执行法院提出执行异议，排除执行：（1）土地使用权因金钱债权被查封；（2）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（3）在法院查封前已合法占有土地；（4）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（5）非因受让人自身原因未办理过户登记。

案件来源

长沙金霞开发建设有限公司与长沙市交通运输局建设用地使用权纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院（2016）最高法民申1924号]。

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