【案例分析-执行异议】最高人民法院首次认定借名买房人是真实权利人，可以排除强制执行 作者：未知     时间：2021-09-29    来源：互联网

  案情简介

  罗士奇因不符合贷款条件，于2005年4月12日借儿媳陶慧君名义按揭购买涉案房屋，首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗士奇合法占有、使用。陶慧君因对陈武平负债3600万，涉案房产于2019年5月9日被江西省南昌市中级人民法院裁定拍卖；罗士奇提出执行异议，2019年8月19日，南昌中院裁定驳回；罗士奇不服，提起执行异议之诉。

  法院观点

  最高人民法院认为：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。 

  故认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

  律师意见

  （2020）最高法民再328号案认为：为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，不能排除对案涉房屋的执行，但已经过户到借名人名下后，可以排除执行。（2020）最高法民再378号案则认为：借名买房合法有效，但不能排除对案涉房屋的执行，即便已经过户到借名人名下后也不能排除执行。两案，一个落款2020年12月18日，另一个落款2020年12月26日，相隔仅8日！——虽对于代持协议效力认定相反，对于已过户到借名人名下后能否排除执行观点相反，但都认定了未过户到借名人名下前不能排除执行。本案是第一例直接认定借名人为代持房产真实权利人。

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