【律师实务-房产纠纷】竞买法拍房遭遇恶意长租约怎么办？ 作者：戴伟敏，广东晟典律师事务所律师     时间：2023-04-26    来源：原创

司法拍卖已经逐渐为公众熟悉，很多普通消费者、投资者也参与竞拍。此前因为法院不保证腾房，很多潜在买家望而却步。最高人民法院2021年12月21日对外发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》（以下简称《意见》）明确，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。在实际操作中，多地法院已经开始了“强制腾退”。这个障碍排除以后，普通消费者、投资者参与竞拍的热情高涨。但在司法拍卖中仍然存在其他的风险。本文想要探讨的是司法拍卖中存在的另外一个问题：被执行人和案外人恶意串通签订长期租赁合同，并且租金明显低于市场租金或以租抵债，而执行法院审查不严在拍卖公告中披露了租约，这种情况下，作为买受人是否有救济途径？下面结合本人亲办的两个案件进行探讨。

案件一：竞得豪宅，遭遇十五年低价租约

2020年委托人通过司法拍卖竞得广州核心区域一套豪宅，委托人参与拍卖时，拍卖公告载明“有租约，租期十五年，租金前五年每月一万，中间五年每月一万五，后五年每月一万八”。委托人竞得该房产后试图与实际使用人协商解除租约收回房产，但是实际使用人要求委托人按照市场价四万一个月的标准补偿其剩余租期的租金。协商不成，委托人于是咨询我们能否通过法律途径收回房屋。我们第一感觉这个租赁合同不正常，通常住宅租期一两年，长达十五年的租期不正常；租金标准和市场价差距悬殊，也不正常。但仅凭这两点生活常识还不足以推翻租赁合同。我们又对该房产的历史进行了深入调查，发现该房产于2017年抵押给了银行，2018年被查封，2019年曾在淘宝网上拍卖过一次，但最后流拍了。而且，当时在淘宝网第一次拍卖时没有披露租约。而在这次京东网的拍卖有租约，根据从执行法院调取的两份租赁合同发现，原业主（被执行人）和其他人签订一手租赁合同以后，再转租给实际使用人。一手租赁合同显示签订时间是2014年，转租合同显示签订时间为2019年底。因此，我们推测，一手租赁合同应该是在第二次拍卖前被执行人和承租人为了规避执行恶意串通倒签的。因此，我们向法院提起诉讼，请求确认一手租赁合同无效，实际使用人返还房屋并支付占有使用费。为了进一步论证一手租赁合同是恶意串通倒签的，我们申请法院向当地政府部门调取了该房屋的租赁合同备案情况和2016年以来的居住情况。调查结果显示该房屋没有备案过租赁合同，并且2016年至2019年期间并非承租人在使用。另外，我们还向法院申请对一手租赁合同的形成时间进行鉴定。在案件审理过程中，承租人未能提供租金支付记录，也没有对居住情况作出合理说明，在法官的追问下承认了倒签合同的事实。至此，原业主与承租人恶意串通的证据就很充分了。最终一二审法院都支持了我方的诉讼请求，确认了一手租赁合同无效。委托人顺利提前收回了房屋。

案件二：竞得房产，遭遇十年租约，并且是以租抵债

2021年5月，委托人通过司法拍卖竞得西安市中心城区一套房产，拍卖公告披露“有租约，租赁期限至2028年10月”。委托人竞拍成功以后，执行法官通知委托人到法院做笔录，确认拍卖结果并同意执行法官分配购房款时，委托人方才看到承租人提交的租赁合同，合同尾部备注原业主向承租人借款，原业主将房屋出租给承租人使用，一次性以租抵债，租期十年。合同上显示合同签订时间为2018年10月。委托人于是委托律师以排除妨害纠纷为案由起诉，主张承租人返还房屋并支付占有使用费。经过一审、二审，诉讼请求全部被驳回了。一、二审法院认为，涉案房屋在拍卖时，拍卖公告明确披露了有租约，竞买人参与竞拍，应受到该公告的约束。执行法院对租赁关系进行了审查，其合法性已被确认，竞买人主张返还房屋没有依据。

之后，委托人向我咨询是否还有救济途径。我仔细研究了案卷资料以后，认为还可以尝试起诉确认合同无效。不出意料，当我在网上重新提交起诉材料时，法院审核不通过。于是我亲自跑到西安去现场立案，准备和他们据理力争。没想到现场工作人员很爽快的收了材料，让我等受理通知，结果等了两个月，迟迟不予审核，好不容易联系上立案庭法官，法官认为这属于重复起诉，还是没给我们处理结果。然后我们向法院领导写信投诉，没过多久就立案了。

在证据方面，我们着力围绕原业主与承租人的关系进行举证，我们怀疑原业主与承租人是兄妹关系，由于户籍登记的不完善，我们无法从公安调取到直接的证据。在质证方面，我们要求法院责令对方提交房屋租赁合同原件，并且对该合同的形成时间进行鉴定；同时针对承租人主张的抵债的债权债务关系的真实性提出异议，要求承租人提供相应的证据。目前该案仍在审理中，尚未判决。

结合这两个案件以及我们搜集到的相关案例，竞买法拍房遭遇恶意长租约时，正确的诉讼方案是请求确认合同无效，以排除妨害或返还原物等物权纠纷为案由起诉的常常被驳回。围绕竞买人的诉讼方案，主要有如下几个问题：

1.在执行法院对租赁合同进行审查确认并公告披露以后，竞买人能否起诉主张该合同无效？

我认为，根据审执分离的原则，执行过程中对承租人提交的主张租赁关系的材料所作的认定不具有既判力。因为执行的职能定位，执行法官无法对案件事实进行像审判法官那样深入细致的调查，然后作出实质性的判断。相反，执行过程中的审查，往往是形式审查，程序性审查。因此，在司法拍卖过程中，执行法官通过审查未予涤除的租赁合同，相关当事人仍然可以通过审判程序挑战其效力。

从司法实践的效果来看，被执行人为了逃避执行，与他人恶意串通，伪造租赁关系，给执行设置障碍的现象很常见。伪造的租赁关系往往合同、收付款证明、实际居住证明等形式上是完备的，从表面上看似乎没有什么问题。如果执行法官进行形式审查以后，排除当事人通过审判程序进行实质审查的权利，这会给失信的被执行人可乘之机，也会给法院的执行带来更多的障碍和阻力。这显然会损害司法的权威，与司法的公平正义价值追求相悖。

2.法院支持合同无效主张的关键是什么？

   被执行人与他人恶意串通伪造租赁关系对抗执行的情况下，竞买人主张合同无效，主要从被执行人与该他人的特殊关系、合同的真实性（关键是合同实际签订时间）、租金支付的真实性、合法性以及其他合同条款的合理性等角度举证证明存在恶意串通和合同虚假、合同非真实履行等事实。

3.为什么竞买人以物权纠纷案由起诉常常失败？

   因为法院是根据原告的主张进行审理的，如果原告以物权受到妨害为由主张承租人排除妨害，法院主要审查原告是否物权人以及被告是否有占有的依据。而在拍卖公告已经披露有租约的情况下，法院通常会认为承租人有合法占有的依据，进而驳回原告的诉讼请求。在此案由下，法院通常不会深入地去审理租赁合同效力的问题。

4.竞买人以排除妨害纠纷起诉被驳回以后能否再起诉请求确认租赁合同无效？

我认为，提起确认合同无效纠纷与排除妨害纠纷不构成重复起诉，两案诉争的法律关系不同，排除妨害纠纷是基于物权受到侵害的物权请求权法律关系，而确认合同无效是基于无效合同的合同法律关系；两案的诉讼主体也不相同，排除妨害纠纷是物权人与实际占有人之间的纠纷，确认合同无效纠纷是合同外的利害关系人与合同双方当事人之间的纠纷。虽然排除妨害纠纷诉讼中也会提出合同无效的理由，但是并未作为诉进行审理。生效裁判文书既判力的范围为判决主文，即判项，判决的事实认定部分可以通过证据予以推翻。

 

 

 

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