【律师实务-房产纠纷】深圳法院对小产权房买卖合同效力的认定规则 作者：未知     时间：2022-08-28    来源：互联网

小产权房通常存在以下特征：第一，用于建造房屋的土地归农村集体经济组织所有；第二，没有缴纳土地出让金，用地程序违法；第三，建造行为是由村民、村集体或镇政府独立完成或者与房地产开发企业联合完成；第四，国家房屋管理部门不予备案房屋买卖合同，也不予颁发产权证。深圳小产权房所附土地均转为国有，情况更加特殊，深圳地区法院对小产权房买卖合同效力的认定处于动态变化之中。

一、合法建设的小产权房买卖合同效力

合法建设的小产权房主要包括原农村集体土地红线内合法建造的村民私宅以及根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》（深府[2006]105号）规定，于批准的居住用地上集中统建的非商品住宅。对于该类小产权房，因建设行为本身符合法律规定，不存在因违建导致合同无效的情形，故影响合同效力的主要因素在于土地性质以及限制小产房自由转让的相关政策。

（一）土地性质对于合同效力的影响

根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定,宅基地房屋禁止出卖给本集体经济组织之外的其他人员。在传统小产权房买卖的相关争议中，法院通常会以“涉案房屋建立在原农村集体土地上，买卖合同违反宅基地禁止买卖的法律强制性规定”为由，认定房屋买卖合同无效。但如前所述，深圳历经城市化后，原集体土地已全部统征、统转为国有土地，故原则上不应当再依土地性质对合同效力作出否定性评价。就深圳市地区司法实践而言，对于不同情形，法院的裁判思路可能略有出入，但整体均认为深圳小产权房附着的土地性质为国有，房屋买卖不违反宅基地禁止转让的强制性规定，进而认定房屋买卖合同有效：

1.对于已经取得产权证的房屋而言，法院通常直接以产权证上载明的国有土地性质，认定房屋买卖合同有效

2.对于尚未取得产权证或产权证记载性质不明的房屋，法院会向国土部门发函确认土地性质，或者直接依据深圳集体土地统征、统转的相关政策规定确认土地性质为国有，继而认定买卖合同有效。

（二）小产权房不得转让的相关政策对于合同效力的影响

无论是在原农村集体土地上建造的村民私宅，还是后续在非农建设用地上建造的统建楼，其性质均属于非商品住宅，无法进入市场自由流通，且深圳市政府明确禁止该类房屋的买卖，房屋产权证书上通常也会注明“不得买卖、抵押”等类似字样。在目前检索到的相关案例中，多数认为，深圳市对小产权房禁止买卖的相关规定在效力层级上属于政府规章，并非法律、行政法规的强制性规定，故对该规定的违反原则上不导致买卖合同无效。

（三）未取得房屋所有权证对合同效力的影响

实践中，深圳原集体土地上的部分农民私宅因建成时间较长、政策执行不到位等原因而未办理产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得产权证的房地产亦依法不得转让。目前司法实践已经逐渐呈现出将房地产管理类的法律法规界定为管理性强制性规范的趋势。就《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条性质的问题，最高人民法院、广东高院以及深圳中院的裁判观点均将其定性为管理性强制性规定，违反该条款不必然导致合同无效，具体可参考最高法院(2017)最高法民再87号、广东高院(2017)粤民申7390案以及深圳中院（2020）粤0304民初44003号、(2019)粤03民终8722-8723号等案例。据此，未取得产权证的小产权房的买卖合同效力原则上并不会因此遭受否定评价。

综上所述，对于深圳地区合法建造的小产权房，因所附土地性质已变更为国有，且禁止转让的相关法规并非法律、行政法规的效力性强制性规定，若不存在其他无效事由，法院通常会作出有效认定。虽然基于政策限制等原因，小产权房无法办理变更登记手续，买受人暂无合法路径取得房屋完整的所有权，但这属于房屋买卖合同能否全面履行的问题，并不在合同效力讨论的范围之内。

二、违建小产权房买卖合同的效力

深圳违建小产权房种类主要包括两类：一是城市化进程中违法违规建造的房屋；二是统征统转完成后，原村民在批准的居住用地上对集中统建的非商品房住宅进行的扩建或加建。

（一）城市化进程中违规建造的私房

城市化进程中违规建造的私房主要包括在原农村土地红线外建造的私房、未经政府批准改建扩建的私房、超出批准面积建造的私房、违反一户一栋建造的私房等等。对该类房屋，深圳市政府针对性出台了一系列政策文件，以甄别处理历史违法私宅的确权工作，包括《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》以及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。根据相关规定，该类房屋可以通过补缴地价、整改等方式进行初始登记，完成确权工作，但确权时政府部门会明确禁止该房屋的后续转让。为此，该类房屋可以依据确权与否重新划分为两类，一类为按照历史遗留问题相关政策完成确权的房屋，一类为尚未确权的房屋：

1.已按照历史遗留私房相关政策完成确权的房屋

司法实践中，对于已按历史遗留问题的相关政策完成确权的房屋，其历史违建属性实际上通过现有政策得到了补正，相当于完成了合法转化，法院通常对该类房屋的买卖合同效力持有肯定态度。

2.尚未按历史遗留私房相关政策完成确权的房屋

对于未能按照历史遗留建筑处理政策完成确权的房屋，房屋本身的违法属性未得到纠正，性质上仍属于违章建筑。因深圳地区违法建造的私房相对于一般违章建筑具有特殊性，不仅可以依据《中华人民共和国城乡规划法》规定在规划方面补正手续以消除影响，还可以通过前文所述的一系列历史遗留违法私房处理的政策规定对合法性进行补正。尤其是《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对于未完成确权的房屋买卖合同，深圳法院主要存在两种不同的处理方式：一是遵循传统违章建筑买卖合同效力的认定规则，即在房屋无报批报建手续、违法建造的情况下，直接认定合同无效；二是以“历史遗留违法建筑的认定及确权属于行政机关的职权，在违法房屋经有关行政机关处理之前,案件不属于民事诉讼受理范围”为由驳回起诉，当事人可待行政机关对违法建筑作出处理后另行提起诉讼。近两年来，采用方式二进行裁判的案例逐渐占据多数。

（二）原村民在批准的居住用地上建设的非商品房住宅

深圳集体土地国有化后，原批准的农村宅基地和非农建设用地已经转性为居住用地，此后在该用地上建设的住宅统称为非商品住宅。根据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》规定，对尚未建设住宅的原村民，以集中统建为原则解决居住问题，故非商品房住宅的主要形式之一为统建房屋。与历史遗留私宅不同，此类房屋自始就应当经过合法的报批报建手续，且原则上不适用历史遗留违法建筑处理的相关政策。实践中，违章统建房大致可划分为两类：

1.未取得报批报建手续而违法建造的统建房

该类房屋建造未取得任何报批报建手续，亦无法取得房屋权属证明，属于违法建设，若无法在一审辩论终结前补办相关建设手续，则买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。该观点在司法实践中并无太大争议，亦有相关案例。

2.已取得报批报建手续但进行了部分加建、扩建的统建房

根据《城乡规划法》第六十四条规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法建筑分为两类：一类是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，该类建筑通过改正措施可以保留；另一类是无法采取改正措施消除影响，该类建筑必须要限期拆除或没收，可能会影响到合同效力。因此，对于已经取得合法报批报建手续，但存在超建、扩建情形，且因超建、扩建而无法办理规划验收的统建房，法院通常会结合不同情形进行处理：

（1）案涉房屋已进入合法性审查程序，但行政机关尚未对超建、扩建行为作出处理结果的，涉案房产合法性尚处于不确定状态，故先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，在行政部门对建筑物合法性进行处理之前，应先行驳回起诉。

（2）行政机关已对超建、扩建行为作出明确处理的，则根据行政机关作出的不同处理结果对合同效力进行认定。若行政机关责令拆除，则买卖合同的标的依然属于违章建筑，不存在合法化问题，买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效；若行政机关作出罚款等可以使违建部分保留的处理结果，则超建、违建部分已经过处罚而合法保留下来,不应因此认定买卖合同无效。例如（2014）民提字第216号案中，最高人民法院认为：“（案涉房屋）加盖部分已经过行政处罚,城乡规划主管部门并未要求限期拆除,该加盖部分应属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的保留使用建筑物,不应因此认定买卖合同无效。”

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